Искусство жить в кредит.

§ 16. О чем смолчал Нострадамус.

— Ну что же, — задумчиво отозвался тот, — они — люди как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было… Человечество любит деньги, из чего бы те ни были сделаны, из кожи ли, из бумаги ли, из бронзы или из золота. Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…

Читая очередную статью о прогнозах состояния рынка столичной недвижимости, все чаще эксперты стали высказывать предположение о грядущем падении цен. Но, к моему сожалению, никак не объясняют свою позицию, хотя причин падения стоимости жилья достаточно много.

Почему московские квартиры подешевеют.

Причина первая: цена на нефть.
Прогнозирование цен на нефть — уже сложная задача, а сказать, как цены повлияют на рынок недвижимости, еще сложнее. Падение цены на нефть приведет к снижению доходов в нефтяной отрасли экономики и к повышению доходов в других отраслях. Учитывая, что 70% покупателей московской недвижимости составляют люди, занятые в нефтегазовой отрасли, падение цен на недвижимость очень вероятно, осталась мелочь — узнать, когда снизятся цены на нефть.

Замминистра финансов РФ Татьяна Голикова, выступая в Совете Федерации, сообщила, что сейчас прогноз будет скорректирован в сторону снижения до $55 в 2007 году, с $56 до $53 за баррель в 2008 году, также напомнив, что на 2007 год запланирована цена на нефть в размере $61 за баррель.

Прогноз динамики цен на нефть.
   — влияние фактора на снижение цен (здесь и далее).

Вторая причина: увеличение предложения на рынке московской недвижимости.
Такой вариант возможен, но знает об этом узкий круг московских чиновников. А они не спешат делать громкие заявления о выделении большого количества площадок для строительства жилья.

По мнению экспертов, темпы роста строительства в Москве сохранятся на уровне 9-11% до окончания срока полномочий Мэра Москвы, чьи полномочия заканчиваются в декабре 2007 года.

Прогноз динамики жилищного строительства по городу Москва.

Третья причина: возможный кризис на рынке акций и облигаций.
Рынок рублевых облигаций для средних компаний стал аналогом рынка кредитов для населения. Он резко расширил возможности компаний к привлечению ресурсов для развития новых проектов, а как следствие, повышенный спрос на персонал, а также на консультантов, что в свою очередь привело к появлению высоких доходов у определенного круга населения. О возможных проблемах на фондовом рынке мало кто говорит, все предпочитают говорить о высоких доходах. Если с акциями и облигациями крупных российских компаний проблем не предвидится, то вот с облигациями средних компаний могут быть проблемы.

«Эмитенты третьего эшелона представляют собой главную угрозу для внутреннего рынка долга. Любое ухудшение фундаментальных факторов может стать „триггером“ для роста доходностей облигаций эмитентов третьего эшелона, долг которых относительно короток, а способность оперативно рефинансироваться — невелика». Выдержка из аналитического материала компании «Финам».

Поэтому, если компании не смогут рефинансировать свои долги, то они вынуждены будет сократить расходы на развивающиеся проекты, что в свою очередь приведет к исчезновению сверхдоходов.

Учитывая, что основной рост выпуска объемов облигаций пришелся на 2005 и 2006 год, можно сказать, что предъявлены к погашению они будут в 2007 и 2008 году.

Объемы погашения облигаций.

Чем полезна эта информация.

Ценность информации заключается в возможности ее использовать. А что есть полезного в этих сведениях? Если предположить, что цена на недвижимость действительно будет падать, то правильнее всего будет сделать следующее: накопить первый взнос на квартиру, а дальше следить за рынком недвижимости и рынком ипотечного кредитования. Основанием для принятия решения будет значительное понижение цен на недвижимость или значительное понижение стоимости ипотеки. Понижение ставок по ипотечным кредитам неминуемо вызовет рост цен на недвижимость. Поэтому эффективнее взять дорогой кредит, но дешевую квартиру, чем дешевый кредит, но дорогую квартиру. Дорогой кредит можно рефинансировать на более дешевый, а уплаченные за квартиру деньги вернуть уже не получится.

Суммарный фактор снижения цен и динамика средней ставки по ипотеке.
   — область оптимального приобретения жилья.

5 марта 2007 года, Москва.

§ 15. Чего стоит быть модной. Оглавление § 17. Не имей сто рублей а имей Сто Друзей.